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万科300亿利润大考手握627亿现金抛新

2019-03-16 15:32:55

万科300亿利润大考:手握627亿现金抛新十年战略

能不能实现2015年创造利润回报200亿元、到2017年创造利润回报300亿元的目标,是衡量万科在白银时代转型成功与否的重要标准。

一个十年成为历史,一个十年正在到来。万科A在近日发布的2014年年报中写道:

白银时代下的万科,似乎正在发生着微妙的变化霸占了十年的房企销售额头把交椅被绿地夺去,核心住宅业务遭遇天花板,创新业务还微不足道,肖莉和毛大庆等明星高管相继出走,一切显得躁动而敏感。

郁亮在万科内部会议上表示,万科还要乱3年。意即,在白银时代尚未明确转型道路,短期内还需探索。

习惯了在规模增长道路上狂欢的万科,正在对其擅长的发展模式进行纠偏,从而确保万科仍然走在正确的道路上。

但是,万科未来究竟应该通往何方,何去何从?这个难题高悬在中国地产业龙头的额顶。

在销售过两千亿后,掌管超过2000亿规模企业的大脑关于转型的思考,在万科从来没有像2014年这么多,而如今似乎已经有了自己的答案,至于是不是正确答案,检验将交于时间。

300亿利润大考

万科正在经历一场深刻的变局。

3月30日晚,尾随救市房贷新政的出台,万科发布了2014年年报,全年实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%。4月3日,万科相继发布一季度业绩预告,预计实现归属母公司净利润60000万元-70000万元,同比增长约54%-61%。

在3月31日的业绩推介会上,万科总裁郁亮回应政策松绑,任何政策调整改变不了市场发展趋势,不影响我们对地产白银时代的判断。

步入白银时代的万科压力并不小。2014年,正满30岁的万科,攀上了2000亿的销售更高峰,但也是在这一年,一直盘踞中国房企No.1的万科失去了销售宝座,被绿地超越。一时间,万科这艘巨轮是否仍计划向此前设定的2020年3000亿销售目标驶进,开始变得扑朔迷离。

郁亮不止一次被问到万科未来发展对规模有无要求。他的答案是这样的,万科并不在规模扩张的跑道,整个集团在去年就已经放弃了规模,今年也不下达年度销售目标,而强调以现金流为基础的真实价值创造,在今年更是要求万科忘记规模,对所有的一线公司要去效益增长必须超过规模增长。

在3.31答问环节,当再次被问及2015年是否重新争夺房企销售额头把交椅时,郁亮说,我们再去比干什么,我觉得那是青春期不成熟的表现,我们已经是30岁的人了,我们的智力、体能、精神状态是年龄段,创造力丰富的时候,不能再比拼个子、规模,我们早就放弃速度和规模。今天重要的事情就是做好转型。

转型中,3000亿销售额的提法在万科淡化,但据内部人士透露,要利润被搬到了台前,尽管万科董秘谭华杰否认存在刚性、固化的利润目标。消息称,万科内部有到2017年创造利润回报翻一番(2014年净利润157.5亿元),即达到300亿元的目标,按此倒算,郁亮已立下军令状,2015年全年万科创造利润回报必须达到200亿元,否则,万科整个高管团队将没有奖金。郁亮认为,能不能实现2015年创造利润回报200亿元、到2017年创造利润回报300亿元的目标,是衡量万科在白银时代转型成功与否的重要标准。

新十年战略

巨象如何转身,这的确是个问题,传统住宅业追求规模的高速扩张已无可能。

万科在2014年年报中写道,我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代,而移动互联正在颠覆整个商业社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田,我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。

而深思的结果是,2014年万科完成了第四个十年发展规划,确定了转型的方向。

郁亮指出,万科的转型包括两个主要内容,一方面是传统业务需要迎接白银到来,近我们更多地向制造业学习,学习他们在白银或青铜时代生存下来的秘密在那里。另外一方面,在下一个十年,房地产市场出现拐点之前,我们要完成新的业务发展,培养出新的业务来。

谭华杰认为,在白银时代,房地产市场总体是安全的,但是房价单边上涨这个行业的规模整体快速膨胀的年代已经结束。随着经济和城市功能转型,大量新的需求正在浮现出来。新十年战略的核心其实就是围绕白银时代探路的过程。必须在住宅和传统商办地产之外找寻新的增长点,在房价大拐点(万科判断不会出现在十年内)到来之前完成公司转型。

未来十年做到老业务、新业务各占一半,并驾齐驱。

万科将构建的未来十年业务版图载入了年报:未来十年,万科重要的业务仍将是住宅,但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。

鉴于此,在传统的住宅业务以外,万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

而更多开拓新业务的路径和机制,可能还只在郁亮们的脑海中或者公司闭门会议室里盘桓。

郁亮表示,我们现在是转型之初,很多时候我们会从0到1,而不是1到10,更不是10到100这个过程。找到1之后,我们在1的基础上复制到10,看看能不能复制出来。到10下面是稳健发展的问题,到100。相信之后就可以看到万科1是什么,有了1之后,未来实施什么就很清楚。

627亿现金背后的机会

万科转型的底气和信心部分来自于手握重金。

据年报显示,万科的资金状况达到近十年来。2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为5.4%,为2006年以来水平。

对此,郁亮戏称,我们一不小心钱多了一点。

而有钱就可以任性一点。我们保留那么多现金还有一个原因,就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了,这个时候我们有钱就有很多投资机会。过去一年土地市场地价非常贵,大家判断对土地供给未来是收缩态度。我们别忘了除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的土地。如果一手土地价格一直很贵,我们重点就会转到二手土地市场,我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放,资金、信用状况好的企业未来会有机会。一手市场现在看起来地价没有下来的迹象,但是二手的地这种机会还是蛮多的,我们有钱就可以有更多这样的机会做这样的安排。


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